文章分享自商都网·商都房谈。如有不妥，请联系小编删除。
今天，我们来聊聊公寓。
这里的公寓指的主要是“商住公寓”，也就是我们在市面上经常可以见到的商业性质的公寓。至于“公寓”一词其它的引申义和以前的含义，这里不做延伸。
在《超时空同居》中，1999年的雷佳音拿着自己设计的loft，对投资人说，这是未来的趋势。当时没有人相信他，但是30年后的今天，在郑州随处看一个楼盘，你会发现一定会有几栋楼的平层公寓和loft。
价格低、面积小、低首付、低总价、不限购、不限贷、投资自住两相宜……从开发商的角度讲，公寓的优点可以做成一本几万字的销讲。
郑州三环外各个楼盘由于区域配套匮乏，为了增加商业配套，绝大部分项目都配建有商住公寓，例如绿都澜湾的知了公寓、亚星牛顿公馆、汇泉西悦城的悦时代公寓等等。
小体量的可能就两栋楼，一千多套房源，大体量的像汇泉西悦城，12栋公寓楼大几千套房源，阵势相当壮观。
关于公寓一直有一个定论：
市场上99%的公寓是不能碰的！
01.开发商不是慈善家
开发商为什么盖那么多的公寓？不限购、不限贷、政策好、还便宜？难道开发商都有一个慈善家的梦想，让每个人都住得起房子？
错！公寓纯粹是为了提高利润！
商业用地比住宅用地便宜太多了，住宅用地的价格通常是商业用地的3-4倍，所以一栋公寓的利润可能比两栋住宅还要高！
某项目商业地块规划的公寓
公寓的高利润从另外一个侧面也可以体现出来。通常情况下，分销或者中介卖一套公寓的提成与一套住宅的提成相当甚至更多！
你可以想一下，一层就有20户的小户型公寓，如果一套的提成按照2万元计算，开发商仅仅分销提成费用，一栋公寓楼就要支付1000万左右，是住宅分销费用的5-6倍甚至更高！
从这一点，就能反映出公寓的利润之高，完全不是住宅可以相比的。
02.住起来实在不舒服
之前租住过一段时间农业路附近的公寓，位置相当的好，楼下是超市，出门是高架，正处金二环，但是住着是真的难受。
公寓楼层平面图
首先，没有天然气。这就注定了你必须用煤气罐，或者电磁炉做饭，和天然气比起来不仅仅是钱多少的问题，更重要的是真的不方便，当煤气断档的时候，就是生活最为难受的时候！
这个公寓好的一点是还有个阳台，可以晾晒衣服。但是想通风，就需要开着门，忍受走廊上各种各样的噪音和吵闹。
我住的房间隔壁是一家理发店，再隔壁是一家皮包公司，对面还有两个房间用作电竞宾馆，各种人员出没，晚上睡觉都不带消停的。
最让人崩溃的是电梯，22户只有两部电梯，每天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的冲动，但试过一次之后就放弃了，因为从27层跑下去真的会要人半条命。
水电费用都是商用，物业费也比住宅高得多，这个当你去缴费的时候，才能体会到真正的切肤之痛。
03.二手市场无人问津
很多女生看到售楼部精装的loft公寓样板间就没有抵抗力，这完全就是偶像剧中家的模样，一层玩乐，二层睡觉，再做个吊床，养个宠物，简直就是梦幻生活。
效果图
但是当你真正收房的时候你会发现，那就是一个长方体的空间，连个大白都不会给你刷。等到你自己装修的时候，根本不能改造成当初想象的样子。
示意图
购买公寓一时爽，再次出手悔断肠。
一位做二手房的老中介曾经说过，再破的住宅都有人买，再好的公寓也不好卖。他在二手房市场浑浑噩噩这么多年，也没见几个人能把二手公寓卖出去的。
倒不是因为房子不好，而是因为税费太高。
增值税、差额税、个人所得税各种乱七八糟的费用，那位老中介给我举了个例子算了一下，我竟然没看懂，最后他跟我说了一种便于理解的方式：二手公寓税费大概是35%。
如果你当初是9000买的毛坯（四环外），加上后期的装修费用，最起码要溢价40-50%，卖到12600元/㎡靠上才能才能勉强够本。
老中介说，那么多小户型的住宅在卖，首付20万在市区就能拿下一个标间小户型，还双气，民水民电，真搞不懂为什么那么多刚需会去买公寓！
说实话，我也不懂。
因为买公寓的大部分都是在做投资！
04.公寓投资是资本游戏
一位卖公寓的置业顾问说，真正刚需来买公寓的占比还是比较少的，因为很多客户都是来投资的，少的可能就投资一套，到时候租出去，多的可能会整层整层的买，未来会装修成酒店，或者办公场所，整体出租。
贵阳某公寓楼
每个项目都清楚自己的客户群体在哪，所以打出的广告也出奇的相似：首付X万做房东！找的就是有钱又限购的主，投资一套小公寓，轻轻松松做房东。
但是做房东真的那么轻松么？曾经在南四环某项目投资过一套公寓的朋友说，目前这个公寓已经装修了一番，给了一个做民宿的公司，做短租、日租，当“分散式”酒店客房使用。
这也是一种方法，只不过这种方法还在试行阶段，郑州能否撑得起这样的市场，还需要时间的检验。
05.公寓真的不好卖
三四线城市的公寓项目是真的不好卖！
没有人口导入，没有商业氛围，没有租住人群，没有便宜租金，每个项目都会逼着自己集团内部的管理层一人买一套，也会找各种关系户，低价给处理一部分。
前段时间风风火火的正商强迫员工买公寓事件，就是各大公司的真实写照，只不过正商的被抖露了出来，其它项目没有强迫基层员工买，或者没被抖露出来而已。
公寓户模
最后我们来总结下公寓优缺点。
优点
单价低、面积小、总价低、月供低、不限购、不限贷。
如果是地段好的小公寓，附近有商圈、有居住氛围、配套十分成熟，这样的公寓可以买，无论是自住和投资都可以，因为它不占名额，且有租住市场，这才是那1%值得买的公寓。
缺点
不能落户、不能上学、商用水电、40年产权、居住密度大、最低首付50%、只能贷款10年、后期不好出手、升值空间有限。
所以，99%的公寓都不是刚需能玩的起的。
刚需莫碰公寓，住宅才是王道。
